新華網(wǎng)北京５月２６日專電題：開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？
記者 羅宇凡
２５日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于２００９年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。受此消息影響，２６日Ａ股市場(chǎng)地產(chǎn)股開盤時(shí)普遍走跌，研究開征物業(yè)稅成為當(dāng)日一大“利空”。
研究開征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強(qiáng)調(diào)顯示出國(guó)家對(duì)于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。對(duì)于正處于低谷中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，從理論逐漸走向?qū)嵺`的物業(yè)稅對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟意味著什么？
有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)
全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許佳印在今年兩會(huì)時(shí)曾披露目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)１００多項(xiàng)，其成本加起來(lái)占到房?jī)r(jià)的三分之一以上，而這些成本最終多轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者的身上。
目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但在供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
國(guó)家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計(jì)，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部的專家指出，由于我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度對(duì)居民自有房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低，投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，開征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過(guò)提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的。
同時(shí)，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動(dòng)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，從而更好地實(shí)現(xiàn)住房“經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——商品房”的梯級(jí)消費(fèi)，滿足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)。
開征物業(yè)稅利大于弊
年初，中國(guó)購(gòu)房團(tuán)高調(diào)赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌落至歷史低點(diǎn)，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購(gòu)房團(tuán)面前的大山。在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的１％到２％之間，有的甚至可以達(dá)到３％。這意味著你花１００萬(wàn)美元買房子，每年就必須支付３萬(wàn)美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國(guó)“養(yǎng)”房子比買房子更加昂貴。
和美國(guó)一樣，在加拿大，政府對(duì)１００％的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國(guó)，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按０．３％到１％征收。
其實(shí)物業(yè)稅在國(guó)外不少國(guó)家早已開始執(zhí)行，不同國(guó)家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣?cái)政收入、公共支出的主要來(lái)源，并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。
雖然物業(yè)稅在國(guó)外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)會(huì)造成負(fù)面的影響。
在不久前舉行的“２００９年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一就建議開征房地產(chǎn)持有稅以盤活目前的住房存量。消息一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認(rèn)為，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本。也有人認(rèn)為，對(duì)于發(fā)展尚不成熟的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度抑制投資需求對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。
對(duì)此，易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問(wèn)題。只要根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰介紹說(shuō)，我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)基本上相當(dāng)于當(dāng)?shù)匾粋€(gè)月或者半個(gè)月的房租，對(duì)于買方人而言，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)并不算大。
尚需更加充分的準(zhǔn)備
雖然在國(guó)外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復(fù)制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國(guó)外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅，而在我國(guó)，土地屬于國(guó)家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。
牛鳳瑞指出，在我國(guó)買房人在買房的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了７０年的土地出讓金，是一次性交付而且已經(jīng)交訖，這些錢已經(jīng)納入財(cái)政進(jìn)行公共建設(shè)，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實(shí)是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對(duì)于已經(jīng)買房交納了７０年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在７０年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。
除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國(guó)家房地產(chǎn)改革的現(xiàn)狀來(lái)看，要全面開征物業(yè)稅仍存在三個(gè)主要的障礙：一是民眾的認(rèn)識(shí)和接受程度；二是相關(guān)法律法規(guī)的完善程度；三是具體開征稅的技術(shù)支持和保障，比如是否具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、評(píng)估能力等等。目前專業(yè)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在我國(guó)就十分缺乏。
楊紅旭認(rèn)為土地出讓金由費(fèi)改稅是大勢(shì)所趨，但由于具體操作是個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，因此真到實(shí)施那天還需要一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。開征物業(yè)稅在全國(guó)范圍內(nèi)肯定會(huì)經(jīng)歷一個(gè)先空轉(zhuǎn)再試點(diǎn)，然后再實(shí)轉(zhuǎn)的過(guò)程，目前仍處于空轉(zhuǎn)階段。因此雖然國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，但其對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍舊相當(dāng)有限。