新華網北京５月２６日專電題：開征物業(yè)稅對房地產市場意味著什么？
記者 羅宇凡
２５日，中國政府網公布《國務院批轉發(fā)展改革委關于２００９年深化經濟體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。受此消息影響，２６日Ａ股市場地產股開盤時普遍走跌，研究開征物業(yè)稅成為當日一大“利空”。
研究開征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強調顯示出國家對于開征物業(yè)稅調控房地產市場的決心。對于正處于低谷中的中國房地產市場而言，從理論逐漸走向實踐的物業(yè)稅對中國的房地產市場究竟意味著什么？
有利于穩(wěn)定房價
全國政協(xié)委員、恒大地產集團董事局主席許佳印在今年兩會時曾披露目前房地產開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達１００多項，其成本加起來占到房價的三分之一以上，而這些成本最終多轉移到購房者的身上。
目前，我國調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。對房地產交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
國家信息中心在其發(fā)布的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經驗看，目前的稅收調節(jié)只能作為一種權宜之計，房地產稅收調節(jié)應該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。
國家信息中心預測部的專家指出，由于我國現(xiàn)行房產稅制度對居民自有房產不征收房產稅，投機者“囤積”房地產的機會成本較低，投機性需求旺盛，造成房地產市場的虛假繁榮。對于投機者來說，開征物業(yè)稅將是信心和預期的打擊，通過提高房地產的保有成本，加大了“囤積”房地產的風險，可以達到抑制房地產投機的目的。
同時，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產，以盤活現(xiàn)有房產存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)住房“經濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。
開征物業(yè)稅利大于弊
年初，中國購房團高調赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產后每年都必須交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的１％到２％之間，有的甚至可以達到３％。這意味著你花１００萬美元買房子，每年就必須支付３萬美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養(yǎng)”房子比買房子更加昂貴。
和美國一樣，在加拿大，政府對１００％的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動產稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按０．３％到１％征收。
其實物業(yè)稅在國外不少國家早已開始執(zhí)行，不同國家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當?shù)卣斦杖?、公共支出的主要來源，并且是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的主要手段。
雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經驗，但仍有人擔心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產業(yè)會造成負面的影響。
在不久前舉行的“２００９年中國房地產高峰論壇”上，中國房地產協(xié)會秘書長朱中一就建議開征房地產持有稅以盤活目前的住房存量。消息一經發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認為，雖然從長遠來看物業(yè)稅是有效的房地產市場調控手段，但其直接效應卻是增加了房產持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為，對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產市場，過度抑制投資需求對房地產的長遠發(fā)展不利。
對此，易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據(jù)擁有房產的質量、檔次、套數(shù)相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。
北京中原房地產經濟有限公司總經理李文杰介紹說，我國香港地區(qū)的物業(yè)稅征收標準基本上相當于當?shù)匾粋€月或者半個月的房租，對于買方人而言，如果將房產出租，那么物業(yè)稅的負擔并不算大。
尚需更加充分的準備
雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產權私有基礎上的財產持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。
牛鳳瑞指出，在我國買房人在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了７０年的土地出讓金，是一次性交付而且已經交訖，這些錢已經納入財政進行公共建設，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經買房交納了７０年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在７０年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。
除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地產改革的現(xiàn)狀來看，要全面開征物業(yè)稅仍存在三個主要的障礙：一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規(guī)的完善程度；三是具體開征稅的技術支持和保障，比如是否具備相應的產權認定、評估能力等等。目前專業(yè)的產權認定、財產評估機構在我國就十分缺乏。
楊紅旭認為土地出讓金由費改稅是大勢所趨，但由于具體操作是個非常復雜的過程，因此真到實施那天還需要一段相當長的過程。開征物業(yè)稅在全國范圍內肯定會經歷一個先空轉再試點，然后再實轉的過程，目前仍處于空轉階段。因此雖然國務院發(fā)出通知，但其對當下房地產市場的影響仍舊相當有限。