郎咸平：房地產(chǎn)商很惶恐 降首付或引發(fā)危機
http://finance.qq.com/ 2009年03月19日07:36 數(shù)字商業(yè)時代
2009年房地產(chǎn)市場面臨的問題已經(jīng)和2008年不一樣，2008年最大的問題是資金亂竄、造成房價暴漲的現(xiàn)象。2009年整個地產(chǎn)市場被冷凍住才是最可怕的。這就是我對2009年房地產(chǎn)市場的判斷。
有類似問題的國家不止是我們，比如俄羅斯。俄羅斯在2008年年底也碰到同樣的危機，俄羅斯政府干了什么事？第一，國家出錢把這些房子買下來，然后租給老百姓。為什么？俄羅斯政府的原話是：“為了使房地產(chǎn)開發(fā)不至于全面崩潰。”第二，俄羅斯居民購買住房享受到的稅務優(yōu)惠，可以增加1倍，買房子的錢可以免征個人所得稅，上限可以高達1萬美元。從這一點上來說，我覺得我們政府目前對這個危機的重視程度還是不夠的，沒有想到這個危機來得那么快。俄羅斯的房地產(chǎn)市場還沒有我們火爆，已經(jīng)碰到了重大問題，而俄羅斯政府的做法是直接參與。
當然，我的意思并不是我們也要做同樣的事情，我們政府也沒有這種財力，也不可能墊資建住房。但是，我希望政府，不要再把注意力放在樓價是否下跌、樓價是否上升這個問題上，我覺得這個問題目前看起來是小問題，更可怕的是，房地產(chǎn)商資金鏈緊張的結(jié)果會使2009年開始的房地產(chǎn)市場整個被冷凍住。而房地產(chǎn)市場被冷凍的結(jié)果，加上制造業(yè)的持續(xù)倒閉，將進一步影響到銀行體系的安全。
深圳有很多房地產(chǎn)商用零首付來促銷，促銷本身可以理解。但是對于這種政策，我也希望給我們的房地產(chǎn)商、銀行，甚至給我們政府提出一個新觀念，那就是零首付也好，20%首付也好，這些都是次級債，次級債的真正問題就是國際金融資本和其馬前卒找了一批信用不好的人，同時也缺乏信托責任的人來買房子。什么叫缺乏信托責任？那就是他明明知道自己還不起錢，他還借錢買房子。通過當時很多造假的行為，讓這些人合法地取得貸款。到最后的結(jié)果是次級債爆發(fā)，次級債有1萬多億美元，而這1萬多億美元竟然造成如此恐怖的金融危機，這個沖擊有多大啊。所以在我們的房地產(chǎn)市場全面停滯狀態(tài)下，如果我們推動零首付或者是20%首付的結(jié)果，就是立刻把銀行推向火線，這些很可能造成另一場中國的次級債災難的開始。
如果在中國也爆發(fā)次級債的話，那就沖擊太大了，我都不敢想象。所以我建議政府，在這個時刻，要從自己口袋里拿錢出來幫助地產(chǎn)商，從自己口袋拿錢出來幫助購屋者，而不要通過銀行的運作，否則銀行會立刻被卷入金融危機當中去，會產(chǎn)生我們中國自己的金融危機。我給你舉個例子。當美國發(fā)生金融危機時，花旗銀行購買了很多這種次級債的債券，大概3060億美元，其中200億美元虧損了，花旗銀行虧損了美國政府怎么救？難道找別的銀行去幫助它嗎？不是的，而是從口袋里面直接拿出200億美元幫助花旗銀行，美國政府說這個錢給你，兄弟扛住，千萬別倒閉。它這么做有什么目的？這個目的就是繞開金融機構(gòu)，不要讓金融機構(gòu)擔負更多的風險，而由政府直接拿錢來幫助這些銀行。而這就是為什么我在這個時刻，會提出應該參考俄羅斯的政策，國家墊資構(gòu)建住房，而不是要求銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)商更寬松的貸款。因為銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)商更寬松貸款的結(jié)果，會使得銀行更快地被卷入危機中，甚至可能爆發(fā)中國的次級債危機。
我對于我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是非常擔憂的。我擔憂的問題，和我們一般媒體擔憂的不一樣，和政府擔憂的也不一樣，我把大家的擔憂做一個總結(jié)，那就是房價持續(xù)下跌可能會造成斷供的現(xiàn)象，而且制造業(yè)企業(yè)大量倒閉，工人失業(yè)，可能還不起房貸也有斷供的現(xiàn)象，從而影響到金融危機。我所擔心的是什么？我所擔心的是從2009年開始整個房地產(chǎn)市場被冷凍住了，講個最極端狀況，那就是不再建造新的樓盤，這樣做的結(jié)果會大面積地影響到相關(guān)行業(yè)，包括鋼鐵、水泥、型材等等，而這會造成大量的失業(yè)。政府在這個時刻，我認為應該直接拿錢來幫助老百姓購買住房，政府不應該允許購買者首付20%或者更低的比例，同時更不允許零首付。因為只是用20%以下的自備款來首付置業(yè)者，很可能會造成中國未來購房的次級債危機，這一點是我們一定要防范的。
目前，地產(chǎn)商內(nèi)心是惶恐不安的，為什么？道理很簡單，第一，他的成本是剛性成本，比如購地成本、構(gòu)建成本，還有其他剛性成本支出，如果資金積壓，利息支出都是不得了的。剛性成本之下他們的需求面是什么？我們設身處地為他們著想一下。大家購買房子主要的原因，不是說經(jīng)濟發(fā)展很好了，也不是老百姓每年的收入都增加50%，更富裕了，所以拿出一半錢去買房子。如果是這種正常的購物行為的話，相對而言，多少資金流入樓市是比較容易預測的，因為你可以根據(jù)這個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展來預測，房地產(chǎn)商可以根據(jù)需求，再慢慢來建房子，這都是很好預測的。可是目前就不是這種情況，這個資金來源是搞不清楚的，有多少資金流入流出都無法預測的。
我在演講的時候一再對房地產(chǎn)商們講，現(xiàn)在千萬別拿地，金融危機最大的危機不是金融危機本身，而是大家對于危機的認識是不到位的。大家把事情看得太簡單了。比如你買一塊價格很低的地，然后蓋一些便宜的房子，這是一個很美好的愿望。可是我告訴你，當你去買了以后，如果經(jīng)濟持續(xù)惡化，你會發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的需求也是持續(xù)減少的，在沒有需求的情況下，房地產(chǎn)商難以生存，這就是為什么李嘉誠在這個時候停止所有的投資，而且手上保留221億美元的現(xiàn)金，目的就準備渡過這個寒冬。所以在這個時刻拿地，我覺得就有待商榷，這個風險太大。
有人說，李嘉誠每次都在危機的時候大量投資土地。其實那是過去的事情，這次他就沒有了，他停止所有投資，因為過去是中小蕭條，這次是大蕭條，不一樣。所以最好這個時刻大家多留點現(xiàn)金，不要在這個時候急著買地，也不要有太多的幻想，因為大家沒有經(jīng)歷過。如果李嘉誠都停止投資了，大家最好思考思考。